Os juros podem subir. O banco pode mudar a proposta que já aprovou?

A palavra decisiva não é FINE. É aprovação

Uma FINE pode aparecer muito cedo num processo de crédito à habitação. Isso não significa que o banco já tenha aprovado o financiamento. A lei prevê a entrega deste documento em momentos diferentes e com funções diferentes.

Quando existe apenas uma simulação, a FINE é construída com base na informação apresentada pelo consumidor e nas condições usadas para essa simulação. É útil para conhecer o produto, estimar custos e começar a comparar alternativas, mas não deve ser confundida com a comunicação de uma aprovação.

Mais tarde, se a instituição aprovar o contrato de crédito, deve entregar uma nova FINE que incorpore as condições efetivamente aprovadas e deve fazê-lo acompanhada da minuta do contrato. É neste segundo momento que a palavra proposta ganha um significado muito mais forte.

Duas FINE podem parecer iguais e valer coisas diferentes

Para quem recebe documentos de várias instituições, a diferença nem sempre é evidente à primeira vista. As duas versões usam o mesmo modelo normalizado e apresentam campos semelhantes: montante, prazo, TAN, TAEG, MTIC, prestação, seguros, comissões, produtos associados e outras condições.

O que muda é o contexto em que foram entregues. Uma FINE obtida numa simulação mostra um cenário. A FINE entregue com a aprovação e com a minuta do contrato traduz as condições que a instituição decidiu aprovar para aquele processo.

Por isso, ter três PDFs guardados não significa necessariamente ter três propostas aprovadas. Antes de comparar taxas, importa perceber se os documentos estão realmente na mesma fase do processo.

Depois da aprovação existe um prazo mínimo de 30 dias

O regime do crédito relativo a imóveis estabelece que o mutuante permanece vinculado à proposta contratual feita ao consumidor durante um prazo mínimo de 30 dias. O objetivo é dar ao consumidor tempo para comparar alternativas, avaliar as implicações do crédito e decidir de forma informada.

Na prática, quando a proposta foi efetivamente aprovada e apresentada através da FINE correspondente, a instituição não pode tratar aquelas condições como se fossem apenas uma simulação que pode ser reescrita livremente no dia seguinte porque o mercado mudou.

O prazo legal é mínimo. A documentação concreta deve ser lida para perceber a data da proposta, o período de validade indicado e as condições que fazem parte da aprovação.

Os primeiros sete dias não servem para acelerar a escritura

Dentro desse período existe outra regra importante: o consumidor não pode aceitar a proposta durante os primeiros sete dias. É um período mínimo de reflexão obrigatório.

Isto significa que uma aprovação não permite celebrar imediatamente o contrato apenas porque comprador, vendedor e banco têm pressa. O legislador criou deliberadamente um intervalo em que a decisão não pode ser fechada.

O mesmo princípio protege o fiador quando exista fiança: deve receber a FINE do empréstimo aprovado e a minuta do contrato e dispõe também de um período mínimo de reflexão.

Uma subida das taxas não apaga uma proposta aprovada

Imagine que uma instituição aprova um crédito e, alguns dias depois, as taxas de mercado sobem. Se a proposta contratual continua dentro do período em que vincula a instituição, o simples facto de o mercado ter mudado não transforma a aprovação numa folha em branco.

É precisamente para que o consumidor tenha tempo real para comparar que existe um prazo de vinculação. Sem esse prazo, uma proposta poderia perder utilidade antes de o cliente conseguir confrontá-la com outra.

Mas esta proteção deve ser entendida com rigor: o banco fica vinculado às condições aprovadas. É necessário ler o que essas condições dizem, em vez de presumir que todos os números do documento ficam congelados independentemente da modalidade de taxa.

Taxa variável não significa taxa congelada durante 30 dias

Numa proposta com taxa fixa, a taxa aprovada para o período correspondente é uma condição central da proposta. Numa proposta com taxa variável ou com uma fase variável, a própria condição aprovada pode consistir numa fórmula: um indexante, normalmente uma Euribor, acrescido de um spread, com regras definidas para a determinação e revisão desse indexante.

Por isso, afirmar que a proposta vale 30 dias não equivale a dizer que uma componente que a própria proposta define como variável deixa de variar. A pergunta correta é outra: qual foi exatamente a condição aprovada?

Se a FINE indicar uma taxa resultante de um indexante sujeito a atualização segundo uma determinada data ou metodologia, é esse mecanismo que deve ser considerado. A vinculação protege a proposta aprovada; não transforma uma taxa variável numa taxa fixa.

O fim da validade muda a natureza da conversa

Os 30 dias são um prazo mínimo de vinculação. Depois do período aplicável à proposta, não é prudente assumir que as mesmas condições ficam disponíveis indefinidamente.

Se a contratação não avançou dentro da validade apresentada, pode ser necessário obter nova documentação ou uma proposta atualizada. Nessa altura, as condições de mercado, o perfil financeiro do cliente, a validade de documentos, a avaliação do imóvel ou outros elementos do processo podem já não ser exatamente os mesmos.

É por isso que a data de validade não deve ser tratada como um detalhe administrativo. Ela ajuda a perceber até quando existe uma proposta concreta para decidir e a partir de quando pode ser necessária uma nova decisão da instituição.

Comparar propostas começa por confirmar que são comparáveis

Antes de escolher a TAN mais baixa ou a prestação mais simpática, há uma verificação anterior: as propostas estão todas aprovadas? Têm o mesmo montante? O mesmo prazo? A mesma modalidade de taxa? Os mesmos pressupostos para seguros e produtos associados?

A TAEG e o MTIC ajudam a comparar custos, mas também precisam de contexto. Uma proposta a 30 anos e outra a 40 anos podem produzir prestações muito diferentes. Uma pode incorporar seguros na instituição e outra admitir contratação externa. Uma bonificação de spread pode depender de produtos que têm custos próprios.

Quando se comparam documentos em fases diferentes, o problema aumenta. Uma simulação muito atrativa pode ainda não ter passado pela análise que conduzirá à aprovação. Uma proposta aprovada pode ser menos vistosa, mas é uma decisão efetivamente tomada pela instituição para aquele processo.

Antes de assinar, confirme o estado do documento

Uma leitura prática deve começar por alguns pontos simples:

• confirmar se o crédito foi comunicado como aprovado;
• confirmar se a FINE incorpora as condições aprovadas;
• verificar se foi entregue a minuta do contrato;
• identificar a data e o prazo de validade da proposta;
• confirmar a modalidade de taxa e, se for variável, o mecanismo do indexante;
• comparar TAN, TAEG, MTIC, prestação, seguros, comissões e produtos associados;
• ler as condições necessárias para manter eventuais bonificações.

Esta sequência evita um erro frequente: discutir qual banco tem a melhor proposta antes de confirmar se aquilo que está em cima da mesa é realmente uma proposta aprovada.

Uma proposta aprovada compra tempo para decidir, não obriga a aceitar

A vinculação da instituição durante o prazo aplicável não transforma a proposta numa obrigação para o consumidor. Pelo contrário, existe precisamente para permitir que o consumidor tenha tempo para analisar, comparar e decidir.

É também por isso que os sete primeiros dias são de reflexão obrigatória. O sistema não foi desenhado para premiar quem assina mais depressa. Foi desenhado para que uma decisão financeira de longo prazo possa ser tomada com informação suficiente.

Quando existem várias FINE, a Falcão IC pode ajudar a identificar o que está efetivamente aprovado e a colocar lado a lado as condições relevantes de cada proposta. Antes de comparar preços, confirme aquilo que cada documento realmente representa.