No 2.º trimestre de 2026, os fogos licenciados em construções novas para habitação familiar aumentaram 10,8% e os fogos concluídos subiram 11,6%. Ao mesmo tempo, o número total de edifícios licenciados caiu 7,1%. Os dados não são contraditórios: medem coisas diferentes. Há sinais positivos para a oferta futura, mas uma licença não é uma casa disponível e mais construção não significa automaticamente habitação mais acessível.
O número que parecia mau escondia outro sinal
Os dados do Instituto Nacional de Estatística para o segundo trimestre de 2026 permitem duas manchetes muito diferentes. A primeira: foram licenciados 6,2 mil edifícios em Portugal, menos 7,1% do que no mesmo trimestre de 2025. A segunda: no segmento de habitação familiar, o número de fogos licenciados em construções novas aumentou 10,8%.
As duas frases são verdadeiras. Não medem a mesma coisa.
Um edifício é uma unidade física. Um fogo é uma habitação. Uma moradia pode representar um edifício e um fogo; um prédio de apartamentos pode representar um edifício e várias dezenas de fogos. Por isso, contar edifícios não permite concluir diretamente quantas novas casas estão a ser preparadas para utilização.
É precisamente aqui que uma leitura rápida pode induzir em erro. Dizer apenas que o licenciamento caiu 7,1% sugere que estão a ser licenciadas menos casas. Os dados do próprio INE mostram o contrário quando a análise se concentra nos fogos de habitação familiar em construções novas.
Os fogos licenciados aumentaram 10,8%
No segundo trimestre de 2026, o licenciamento de edifícios para construções novas recuou 5,6% em termos homólogos e as obras de reabilitação diminuíram 11,9%. No entanto, dentro da habitação familiar, os fogos licenciados em construções novas cresceram 10,8%, depois de uma redução de 2,2% no primeiro trimestre.
Este é o indicador que mais diretamente se aproxima da pergunta que interessa a quem acompanha a falta de habitação: quantas unidades residenciais estão a receber autorização para avançar?
O sinal é favorável, mas deve ser lido pelo que é. Uma licença de construção não é uma chave entregue a uma família. O Eurostat define a licença de construção como uma autorização para iniciar um projeto e usa o número de habitações licenciadas como indicador da evolução futura da atividade de construção. É, portanto, um indicador de pipeline. Ajuda a perceber o que pode vir a ser construído, não o que está disponível hoje.
Também foram concluídas mais habitações
Há um segundo dado que merece atenção. O INE estima que tenham sido concluídos 3,9 mil edifícios no segundo trimestre, menos 4,2% do que um ano antes. Mas, novamente, a fotografia muda quando se contam fogos: na habitação familiar, o número de fogos concluídos aumentou 11,6%, invertendo a queda de 1,5% observada no primeiro trimestre.
Este indicador está mais próximo da oferta física do que o licenciamento, porque a obra já chegou ao fim. Mesmo assim, não responde sozinho à pergunta seguinte: quantas dessas habitações entram efetivamente agora no mercado e a que preço?
Uma casa concluída pode já ter comprador, pode destinar-se a arrendamento, pode integrar um empreendimento vendido em planta ou pode localizar-se numa zona onde a procura é diferente. A estatística de obras concluídas mede produção física. Não mede, por si só, disponibilidade comercial nem acessibilidade.
Mais construção não significa automaticamente casas mais baratas
Aumentar a oferta é uma peça importante num mercado onde a procura encontra pouca habitação em determinadas localizações. Mas entre aprovar um projeto, construir, concluir e colocar uma casa no mercado existe tempo. E durante esse período continuam a atuar o custo do terreno, materiais, mão de obra, financiamento, fiscalidade, procura e localização.
Os dados recentes mostram precisamente essa tensão. Em julho de 2026, os custos de construção de habitação nova aumentaram 6,8% em termos homólogos. Os materiais subiram 6,3% e a mão de obra 7,3%. Ou seja, o aumento das unidades licenciadas acontece num ambiente em que produzir habitação continua mais caro do que um ano antes.
Isto não anula o efeito de uma oferta maior. Apenas impede uma conclusão demasiado simples: mais licenças não significam uma descida imediata dos preços. A quantidade é uma variável importante, mas o preço final resulta de várias.
A atividade da construção continua a crescer
Os dados divulgados pelo INE em 14 de setembro acrescentam contexto. Em julho, o Índice de Produção na Construção aumentou 1,8% e os índices de emprego e remunerações no setor cresceram 1,7% e 8,5%, respetivamente.
Este indicador abrange a construção e não deve ser confundido com produção exclusiva de habitação. Ainda assim, mostra um setor com atividade em crescimento. Juntando esta informação ao aumento dos fogos licenciados e concluídos, existe um sinal de capacidade produtiva que merece ser acompanhado nos próximos trimestres.
O que ainda não sabemos a partir destes números é se essa produção cresce exatamente onde a procura habitacional é maior, em que segmentos de preço e com que velocidade chega a compradores e arrendatários.
Para quem quer comprar, a oferta futura não substitui o orçamento atual
É tentador olhar para mais licenças e concluir que esperar alguns meses resolverá o problema do preço. Também é tentador fazer o contrário e assumir que nada mudará porque a habitação continua cara. Nenhuma das conclusões é sustentada por estes dados.
Quem está a preparar uma compra tem de separar duas decisões. A primeira é de mercado: onde procurar, que tipo de imóvel aceitar, quanto tempo pode esperar e que alternativas existem. A segunda é financeira: qual o montante que o rendimento suporta, que outros créditos já existem, quanto capital próprio está disponível e que prestação cabe no orçamento sem o levar ao limite.
Mesmo que surjam mais casas, o banco continuará a avaliar a operação concreta. O preço da casa, a avaliação, o financiamento possível e a capacidade financeira do agregado continuam a ser determinantes. Mais oferta pode aumentar opções; não aumenta automaticamente o montante que uma família consegue financiar.
O dado positivo existe. A conclusão fácil é que deve ser evitada
O segundo trimestre trouxe um sinal que não deve ser ignorado: os fogos licenciados em construções novas aumentaram 10,8% e os concluídos 11,6%. Depois de um primeiro trimestre mais fraco, é uma melhoria relevante para acompanhar.
Mas não é correto transformar esse sinal numa promessa de habitação abundante ou mais barata. Licenças antecipam construção futura. Conclusões medem casas fisicamente terminadas. Nenhum dos indicadores, isoladamente, diz quantas habitações estarão à venda numa determinada cidade, a que preço ou se serão comportáveis para um determinado rendimento.
Há mais habitações a entrar no pipeline e mais fogos concluídos. É uma boa notícia para a oferta. Para quem compra, a pergunta continua a ser mais concreta: quando aparecer a casa certa, cabe realmente no orçamento?
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Estão a ser licenciadas mais casas em Portugal em 2026?
No 2.º trimestre de 2026, os fogos licenciados em construções novas para habitação familiar aumentaram 10,8% face ao mesmo período de 2025. Ao mesmo tempo, o número total de edifícios licenciados caiu 7,1%. Os indicadores medem realidades diferentes: um edifício pode conter vários fogos.
Uma casa licenciada já conta como oferta disponível?
Não. A licença autoriza o avanço de um projeto e funciona como indicador de atividade futura. Entre o licenciamento, a construção, a conclusão e a disponibilidade efetiva no mercado existe um intervalo que varia de projeto para projeto.
Mais casas licenciadas significa que os preços vão baixar?
Não é possível concluir isso apenas a partir do licenciamento. A oferta influencia o mercado, mas os preços também dependem da localização, procura, custos de construção, terreno, financiamento e características dos imóveis. No mesmo período, os custos de construção continuaram a aumentar.
Confirma 6,2 mil edifícios licenciados no 2.º trimestre de 2026, uma redução homóloga de 7,1%, e 3,9 mil edifícios concluídos, menos 4,2%. Na habitação familiar, os fogos licenciados em construções novas aumentaram 10,8% e os fogos concluídos 11,6%.
Confirma que o Índice de Produção na Construção aumentou 1,8% em julho de 2026 e que os índices de emprego e remunerações cresceram 1,7% e 8,5%, respetivamente.
Confirma um aumento homólogo estimado de 6,8% nos custos de construção de habitação nova em julho de 2026, com materiais a subir 6,3% e mão de obra 7,3%.
Enquadra os building permits como indicadores estatísticos do número de habitações e da área útil licenciada no âmbito das estatísticas de curto prazo da construção.
Define a licença de construção como uma autorização para iniciar um projeto e explica que o indicador do número de habitações licenciadas procura antecipar a evolução futura da atividade de construção residencial.