Crédito à habitação em agosto de 2026: o que muda nas novas regras

Agosto não muda o crédito existente: muda a avaliação dos novos pedidos

A revisão do Banco de Portugal aplica-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade do mutuário ocorra a partir de 1 de agosto de 2026.

A data relevante não é necessariamente o dia em que o pedido foi iniciado, em que foi feita uma simulação ou em que o imóvel foi escolhido. É o momento em que a instituição realiza a avaliação de solvabilidade para a nova operação.

Os contratos já celebrados não passam a ter outro prazo, outra taxa de esforço ou um novo limite de financiamento por causa desta recomendação.

Quem tem uma análise em curso deve confirmar com a instituição qual será o enquadramento aplicado, porque um processo iniciado antes de agosto pode ser avaliado já depois da entrada em vigor.

O limite recomendado do DSTI baixa de 50% para 45%

O DSTI relaciona as prestações mensais de todos os créditos do agregado, incluindo a nova operação, com o rendimento líquido mensal considerado na análise.

Na recomendação macroprudencial, o rácio não é lido apenas com a prestação inicial. A avaliação considera os choques previstos para a taxa de juro e, quando aplicável, para o rendimento associado à entrada em situação de reforma.

A partir de agosto, o limite recomendado baixa de 50% para 45%. Para processos próximos do limite anterior, a redução pode diminuir o capital financiável, exigir mais capitais próprios, um imóvel mais barato ou a liquidação prévia de outras responsabilidades.

Os 45% não devem ser vistos como um objetivo de esforço familiar. São uma fronteira prudencial superior dentro da avaliação bancária.

A margem para aprovar acima do limite também fica menor

A recomendação não cria uma proibição absoluta de cada contrato acima de 45%, mas reduz a margem de flexibilidade.

As instituições podem conceder acima do limite apenas uma parcela correspondente a até 10% do montante total dos novos créditos abrangidos em cada semestre.

Esta margem pertence à carteira da instituição, não ao consumidor individual. Um cliente não tem direito a ser tratado como exceção por ter recebido uma simulação anterior ou por considerar o processo sólido.

Os casos próximos ou acima de 45% podem depender ainda mais da política de risco e da margem que cada banco decidiu utilizar.

Quem tem outros créditos pode sentir mais a mudança

O cálculo considera todas as prestações relevantes, não apenas a futura prestação da casa.

Crédito automóvel, empréstimos pessoais, cartões utilizados e outras responsabilidades reduzem o rendimento disponível para acomodar o novo financiamento.

Uma família que cabia no limite de 50% pode deixar de caber nos 45% sem que o preço da casa ou a taxa proposta tenham mudado.

Antes do pedido, importa confirmar o mapa de responsabilidades, os saldos efetivos e os contratos que podem ser liquidados. Reduzir uma prestação pode libertar margem, mas deve ser avaliado também pelo custo total.

Os prazos máximos passam a ter apenas dois escalões

Para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos, o prazo máximo recomendado passa a 40 anos. Para mutuários com mais de 35 anos, o limite é de 35 anos.

Quando existem vários mutuários, considera-se a idade do mais velho para determinar o escalão aplicável.

Até julho, quem tinha até 30 anos podia contratar até 40 anos, quem tinha entre 31 e 35 anos estava limitado a 37 anos e quem tinha mais de 35 anos a 35 anos.

A alteração beneficia diretamente o grupo entre 31 e 35 anos, que passa a poder chegar aos 40 anos de prazo.

Mais prazo pode recuperar capacidade, mas aumenta normalmente o custo

Alongar o prazo reduz normalmente a prestação mensal, porque o capital é distribuído por mais prestações.

Para alguns mutuários entre 31 e 35 anos, os três anos adicionais podem compensar parcialmente a descida do limite de DSTI.

Mas uma prestação menor obtida através de mais anos tende a aumentar os juros pagos e o MTIC.

O prazo deve ser escolhido pelo equilíbrio entre sustentabilidade mensal e custo total, não apenas pelo máximo permitido.

Desaparece o financiamento especial a 100% para imóveis dos bancos

Até 31 de julho, a recomendação admitia um limite de LTV de 100% na aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições de crédito.

A partir de agosto, esta exceção é eliminada. Esses imóveis passam a seguir os limites gerais: até 90% para habitação própria e permanente e até 80% para outras finalidades.

O LTV é calculado sobre o menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação.

Comprar uma casa pertencente ao banco deixa, portanto, de permitir financiamento integral apenas por essa característica.

A garantia pública para jovens não desaparece

O fim do limite especial para imóveis dos bancos não deve ser confundido com o regime de garantia pública do Estado.

A garantia pública tem enquadramento próprio e pode viabilizar financiamento entre 85% e 100% do valor da transação em operações elegíveis.

Mesmo nesses contratos, o banco continua a avaliar a solvabilidade e o DSTI. A garantia protege a instituição sobre parte do capital, mas não reduz a prestação nem transforma um esforço excessivo num crédito sustentável.

O novo limite de 45% pode ser especialmente relevante em operações com financiamento elevado, porque um capital maior produz também uma prestação maior.

A meta de maturidade média de 30 anos é eliminada

Além dos limites individuais, existia uma orientação para a convergência da maturidade média das novas operações para 30 anos.

A revisão elimina essa recomendação relativa à média e mantém os limites máximos por idade.

Isto dá às instituições maior liberdade na composição da carteira, mas não significa que todos os clientes passem a obter o prazo máximo.

O banco pode propor um prazo inferior por razões de idade, rendimento, risco ou sustentabilidade.

A locação financeira imobiliária sai do âmbito da recomendação

A nova versão deixa de abranger os contratos de locação financeira imobiliária.

O Banco de Portugal justifica a exclusão pelas características específicas deste produto e pela sua expressão reduzida no mercado.

A alteração tem alcance limitado para a maioria dos compradores, porque o crédito hipotecário continua a ser a solução dominante.

Os bancos podem continuar a ser mais exigentes

Os limites do Banco de Portugal não constituem uma tabela automática de aprovação.

Uma operação com DSTI inferior a 45%, LTV dentro do limite e prazo permitido pode ser recusada. A instituição continua a avaliar estabilidade de rendimento, vínculo profissional, idade, composição do agregado, comportamento financeiro e qualidade da garantia.

Também pode financiar menos do que 90% ou aplicar internamente uma taxa de esforço inferior.

A recomendação define fronteiras prudenciais para o mercado. Não substitui a decisão individual de crédito.

Uma simulação anterior pode deixar de representar o montante aprovável

Uma simulação comercial não é uma decisão definitiva de crédito.

Quando o processo é avaliado depois de 1 de agosto, o novo limite de DSTI pode alterar o capital máximo, mesmo que a prestação indicativa, o spread ou o preço do imóvel permaneçam iguais.

Também podem mudar os documentos, o rendimento considerado, as responsabilidades registadas e o resultado da avaliação do imóvel.

Quem assinou um contrato-promessa com base apenas numa simulação deve confirmar se existe margem para uma aprovação inferior ou para uma necessidade adicional de capitais próprios.

O impacto não será igual para todos

As famílias com esforço claramente abaixo de 45%, entrada suficiente e poucas responsabilidades podem sentir pouca diferença.

O impacto tende a ser maior em agregados com rendimentos mais baixos, outros créditos, financiamento elevado, pouca entrada ou uma prestação já próxima do limite anterior.

Os mutuários entre 31 e 35 anos vivem uma situação ambígua: ganham acesso a 40 anos de prazo, mas enfrentam também o novo limite de DSTI.

Para alguns, o prazo adicional preserva capacidade. Para outros, a redução do limite de esforço será dominante.

Agosto torna a aprovação mais seletiva, não impossível

A revisão aperta a avaliação do esforço e reduz a liberdade para exceções, mas também alarga o prazo disponível para parte dos jovens.

Não fecha o mercado nem impede todos os processos acima de 45%. Torna, contudo, menos provável que uma operação dependente do limite máximo seja aprovada nas mesmas condições.

O efeito mais importante é obrigar a distinguir capacidade de comprar de capacidade de continuar a pagar.

Depois de 1 de agosto, uma análise bem preparada vale mais do que uma simulação otimista. O novo enquadramento reduz a margem de erro antes de assumir uma dívida de longo prazo.