Comprar casa sem licença de utilização ou com documentação incompleta

Poder transmitir o imóvel não significa poder financiá-lo

As alterações legais eliminaram a obrigação de apresentar determinados documentos no momento da transmissão do imóvel, mas não transformaram todos os imóveis em garantias aceitáveis para crédito.

A instituição continua a avaliar o imóvel que ficará hipotecado. Se existirem dúvidas sobre a licença, a utilização, as áreas, os registos ou as obras realizadas, podem surgir pedidos adicionais, limitações no valor considerado na avaliação ou recusa do imóvel como garantia.

Por isso, a possibilidade de celebrar a compra e venda não deve ser confundida com a possibilidade de obter financiamento nas condições esperadas.

A documentação deve corresponder à realidade física

A descrição predial, a matriz, os elementos municipais e a construção existente devem ser comparados entre si. Um anexo, uma marquise, um sótão aproveitado ou uma ampliação podem ter utilidade e valor para o comprador sem estarem reconhecidos nos documentos.

Quando as áreas ou a utilização não coincidem, a avaliação pode não considerar integralmente os espaços existentes. O problema também pode reaparecer numa futura venda, numa nova hipoteca, num pedido de obras ou numa participação de seguro.

Assinar uma declaração de conhecimento não corrige a divergência. Apenas demonstra que o comprador foi informado sobre uma situação que continua por resolver.

O risco pode permanecer depois da escritura

Concluir a transmissão não significa que a situação urbanística ou registral tenha ficado regularizada. O comprador pode passar a suportar o custo, o tempo e a incerteza associados à correção.

Algumas situações podem ser resolvidas através de atualização documental ou procedimento municipal. Outras podem exigir obras ou autorizações, ou não permitir a regularização inicialmente esperada.

Antes de negociar o preço, é necessário perceber se o problema é regularizável, quem deve tratar da regularização, quanto pode custar e que prazo é razoável.

Um desconto no preço pode não compensar quando a utilização futura, o financiamento ou a revenda permanecem condicionados.

Em apartamentos, a propriedade horizontal também conta

Numa fração autónoma, a análise não se limita ao interior da casa. Alterações a fachadas, varandas, coberturas, anexos ou outras partes comuns podem depender de autorização do condomínio e de enquadramento municipal.

A descrição da fração e a propriedade horizontal devem corresponder à configuração que está a ser vendida. Uma área utilizada exclusivamente pelo proprietário pode não integrar legalmente a fração.

As atas, os regulamentos e os elementos do condomínio podem ajudar a identificar obras, utilizações ou conflitos que não aparecem apenas na visita ao imóvel.

O contrato-promessa deve tratar a regularização e o financiamento

Quando a compra depende de crédito, o contrato-promessa deve considerar o risco de o imóvel não ser aceite como garantia ou de a avaliação ficar condicionada pela documentação.

A regularização pode ser assumida como obrigação do vendedor antes da escritura, com prazos, documentos e consequências definidos. Uma referência vaga a documentos em falta pode não ser suficiente para proteger o comprador.

Também deve ficar claro o que acontece ao sinal se a regularização não for concluída, se a avaliação não reconhecer determinadas áreas ou se o financiamento falhar por causa do imóvel.

Esta matéria pertence ao domínio jurídico e urbanístico e deve ser revista por profissionais habilitados antes da assinatura.

A verificação documental deve acontecer antes de confiar no financiamento

Uma avaliação bancária e uma decisão de financiamento não certificam que o imóvel está livre de problemas. Confirmam apenas que a instituição aceitou a operação nos termos e com a informação que analisou.

Antes de avançar, devem ser consultados os documentos registrais, matriciais e municipais relevantes e comparados com a realidade física do imóvel.

Também deve ser percebido se existe licença, dispensa, autorização de utilização ou outro enquadramento aplicável, sem partir do princípio de que a ausência de um documento é irrelevante.

Comprar uma casa com documentação incompleta pode ser possível. A decisão só é prudente quando o comprador conhece o problema, a possibilidade de regularização, o custo provável e o efeito no financiamento e na utilização futura.